Η ΠΟΜΙΔΑ, με σημερινή της παρέμβαση, εκφράζει την υποστήριξή της στην πρόθεση της πολιτικής ηγεσίας του Υπουργείου Δικαιοσύνης «να αποκαταστήσει με το άρθρο 72 του υπό δημοσίευση νέου νόμου για τις παρεμβάσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, μια κατάφωρη διαχρονική αδικία σε βάρος των ιδιοκτητών ακινήτων, εξ αιτίας της ανυπαρξίας αποτελεσματικής δικονομικής προστασίας τους στην περίπτωση της λήξης των μισθώσεων ακινήτων και με μια ισόρροπη και κοινωνικά δίκαιη ρύθμιση, να απαλλάξει τα Δικαστήρια από το φόρτο απλών υποθέσεων οι οποίες δεν απαιτούν κάποια ειδική διερεύνηση, να δώσει λύση στους ιδιοκτήτες που επιθυμούν την έγκαιρη απόδοση του ακινήτου τους εξασφαλίζοντας ταυτόχρονα εξάμηνη τουλάχιστον αυτόματη και αδάπανη προθεσμία στους ενοικιαστές και να θεσμοθετήσει ένα μέτρο απαραίτητο για την παρότρυνση των ιδιοκτητών να διαθέσουν στην αγορά τα κλειστά ακίνητά τους».
Για την πληρέστερη κατανόηση της ρύθμισης, η ΠΟΜΙΔΑ παραθέτει 15 κρίσιμες ερωτήσεις και απαντήσεις που αποσαφηνίζουν το περιεχόμενο της διάταξης και διαψεύδουν τον «μύθο» που τη συνοδεύει:
- Είναι αληθές ότι οι ιδιοκτήτες θα μπορούν πλέον να διώχνουν μέσα σε ελάχιστο χρόνο τους ενοικιαστές;
‘Όχι βέβαια! Η νέα δυνατότητα έκδοσης «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου» και λόγω λήξης της διάρκειας της μίσθωσης, κάτι που θα έπρεπε να ισχύει ανέκαθεν, συντομεύει μεν τον χρόνο ανάκτησης του ακινήτου από τον ιδιοκτήτη του, όπως είναι δικαίωμά του, πλην όμως συμπεριλαμβάνει και σοβαρότατες διασφαλίσεις υπέρ της πλευράς των ενοικιαστών, τις οποίες αναλύουμε παρακάτω.
- Από πού τεκμηριώνεται το πότε τελειώνει μια μίσθωση;
*Από το συμφωνητικό ενοικίασης, είτε αρχικό είτε μεταγενέστερο, μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.
*Από την πιο πρόσφατη ηλεκτρονική καταγραφή της μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ.
*Από τη νομοθεσία, που ορίζει ως ελάχιστη διάρκεια τις τρεις χρονιές για μισθώσεις που ξεκινούν από 1/4/2014 και μετά.
*Για παλαιές αορίστου χρόνου μισθώσεις, από την επίδοση εξώδικου από δικαστικό επιμελητή, αρκεί να έχει λήξει και ο χρόνος προστασίας που προσδιορίζεται από τις τρεις παραπάνω βάσεις.
- Τι βήματα ακολουθεί ο ιδιοκτήτης όταν η μίσθωση έχει λήξει και δεν επιθυμεί την παράτασή της;
Πρώτα πρέπει να επιδώσει στον μισθωτή εξώδικο, συνταγμένο από δικηγόρο και διαβιβασμένο από επιμελητή, που να δηλώνει την πρόθεσή του να μην ανανεώσει τη μίσθωση και να ζητά την επιστροφή του ακινήτου. Αν πρόκειται για την αρχική τριετή διάρκεια, το εξώδικο πρέπει να σταλεί τρεις μήνες πριν από τη λήξη. Αν πρόκειται για αορίστου χρόνου συμφωνία, η επίδοση μπορεί να γίνει οποτεδήποτε, αλλά και πάλι πρέπει να παρέλθει τρίμηνο πριν ενεργοποιηθεί η διαδικασία για διαταγή απόδοσης.
- Αν ο ενοικιαστής δεν φύγει μετά το τρίμηνο, μπορεί ο ιδιοκτήτης απλώς να τον απομακρύνει;
Όχι βέβαια! Ο ιδιοκτήτης δεν καταφεύγει πλέον στην παλιά, χρονοβόρα διαδικασία με αγωγές, αναβολές, αποδείξεις και εκδικάσεις. Έχει τη δυνατότητα να κινηθεί μέσω της νέας διαδικασίας για έκδοση «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου», που λειτουργεί παράλληλα με την προηγούμενη αλλά είναι πολύ πιο γρήγορη και δεν προσφέρεται για καθυστερήσεις από την πλευρά του ενοικιαστή.
- Γιατί η νέα διαδικασία ονομάζεται «Διαταγή» και όχι απόφαση;
Η «Διαταγή Απόδοσης Μισθίου» δεν εκδίδεται όπως μια δικαστική απόφαση με δίκη και ακρόαση. Είναι εκτελεστός τίτλος που προκύπτει μόνο από έγγραφα, αποκτά τελεσιδικία μόνο αν δεν υποβληθεί ή απορριφθεί η ανακοπή, και εφαρμόζεται ήδη σε πολλά κράτη για περιπτώσεις προφανών νομικών υποχρεώσεων, όπως η μη καταβολή ενοικίων, πρακτική που ακολουθείται και στην Ελλάδα από το 1997.
- Ποιος θα εκδίδει πλέον τις «Διαταγές Απόδοσης Μισθίου»;
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, θα το αναλαμβάνουν δικηγόροι που είναι πιστοποιημένοι και μέλη του συλλόγου της περιοχής του ακινήτου. Πρόκειται για μια μεταρρύθμιση παρόμοια με εκείνη που επέτρεψε τη δημοσίευση διαθηκών από συμβολαιογράφους αντί για δικαστές, εξοικονομώντας χρόνο.
- Μπορεί ο ιδιοκτήτης να διαλέξει τον δικηγόρο που θα εκδώσει τη διαταγή;
Όχι βέβαια! Ο δικηγόρος ορίζεται από τη Γραμματεία του δικαστηρίου μέσω καταλόγου πιστοποιημένων επαγγελματιών, διαδικασία αντίστοιχη με εκείνη που εφαρμόζεται για τη διαγραφή προσημειώσεων.
- Ποια είναι τα επόμενα στάδια της διαδικασίας;
Ο δικηγόρος του ιδιοκτήτη θα συντάξει την αίτηση και θα την καταθέσει στον αρμόδιο πιστοποιημένο δικηγόρο με τον πλήρη φάκελο και το προβλεπόμενο γραμμάτιο. Ο τελευταίος, εντός δέκα ημερών, θα ελέγξει τα στοιχεία και αν όλα είναι σωστά, θα υπογράψει τη διαταγή. Θα σημειώνει ότι μπορεί να εκτελεστεί μόνο μετά από δύο μήνες και ότι ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα ανακοπής εντός 15 εργάσιμων ημερών. Η διαταγή κατατίθεται στο Πρωτοδικείο, όπου εκδίδεται το εκτελεστό αντίγραφο («Απόγραφο») και παραδίδεται στον δικηγόρο του εκμισθωτή. Αυτός στη συνέχεια την κοινοποιεί με επιμελητή στον ενοικιαστή, ζητώντας την αποχώρησή του εντός δύο μηνών.
- Πόσο χρόνο έχει συνολικά στη διάθεσή του ο ενοικιαστής;
Με βάση τη νέα ρύθμιση, ο ενοικιαστής προστατεύεται με συνολική προθεσμία τουλάχιστον έξι μηνών, χωρίς να χρειάζεται να κάνει ο ίδιος καμία ενέργεια ή να πληρώσει κάτι. Συγκεκριμένα: τρεις μήνες με το εξώδικο, πάνω από ένας μήνας για τη διαταγή και επιπλέον δύο μήνες μέχρι την εκτέλεση. Αν παρ’ όλα αυτά ζητά περισσότερο χρόνο, μπορεί να καταθέσει ανακοπή, αίτηση ασφαλιστικών μέτρων ή προσωρινή διαταγή.
- Κατηγορείται η ρύθμιση ότι αντιμετωπίζει άδικα όλους τους ενοικιαστές;
Όχι βέβαια! Η πρόβλεψη για τρίμηνη εξώδικη ειδοποίηση είναι υπερδιπλάσια σε σύγκριση με τη διαδικασία σε περιπτώσεις απλήρωτων ενοικίων. Επίσης, η προθεσμία εκτέλεσης μετά την επίδοση της διαταγής είναι δύο μήνες, δηλαδή τριπλάσια σε σχέση με εκείνη των οφειλών. Όποιος χρειάζεται περισσότερο χρόνο, έχει νομικά μέσα να τον ζητήσει.
- Γιατί χρειαζόταν αυτή η ρύθμιση, αφού η μίσθωση τελειώνει με βάση το συμφωνητικό;
Το δικαίωμα στην ιδιοκτησία δεν μπορεί να μένει «παγωμένο» εξαιτίας γραφειοκρατίας ή ασυνέπειας. Όπως ο ενοικιαστής έχει δικαιώματα, έτσι και ο ιδιοκτήτης μπορεί να χρειάζεται το ακίνητό του για ιδιοκατοίκηση, επισκευή ή πώληση. Στην πράξη, όμως, η λήξη μιας μίσθωσης δεν σημαίνει και αποχώρηση, αφού πολλοί ενοικιαστές δεν παραδίδουν το ακίνητο στην ώρα του.
- Τι συνέβαινε μέχρι σήμερα;
Αν ο ενοικιαστής αποφάσιζε να φύγει, μπορούσε να το κάνει οποτεδήποτε, χωρίς να σεβαστεί το υπόλοιπο της συμφωνίας, αφήνοντας τον ιδιοκτήτη εκτεθειμένο σε πιθανές ζημιές και απλήρωτα ποσά. Αντίθετα, όταν ο ιδιοκτήτης ζητούσε πίσω το ακίνητο, έπρεπε να περάσει μέσα από μια μακρά, δαπανηρή και αβέβαιη δικαστική διαδικασία, με ενδεχόμενες καθυστερήσεις, απεργίες και προσφυγές.
- Ποια είναι τελικά η σημασία της νέας διαδικασίας;
Η θέσπιση αυτής της διάταξης απλοποιεί το έργο των Δικαστηρίων, ενισχύει την εμπιστοσύνη στις μισθώσεις και δίνει ώθηση στους ιδιοκτήτες να επαναφέρουν κλειστά ακίνητα στην αγορά.
- Θα συμβάλει αυτή η αλλαγή στο να αυξηθούν οι διαθέσιμες κατοικίες;
Και βέβαια! Ένας από τους κύριους λόγους που δεν διατίθενται ακίνητα προς ενοικίαση ήταν η δυσκολία επανάκτησης της χρήσης τους. Η νέα ρύθμιση αίρει το εμπόδιο αυτό. Μέτρα όπως αυτό, μαζί με κίνητρα όπως μειωμένοι φόροι ή επιδοτήσεις ανακαίνισης, τελικά λειτουργούν υπέρ όλων, ακόμα και των ενοικιαστών.
- Υπάρχει σήμερα η δυνατότητα να λήξει μια μίσθωση πριν την ώρα της λόγω ιδιοκατοίκησης ή πώλησης;
Όχι βέβαια! Ο χρόνος που ορίζει το συμφωνητικό – και πάντως η ελάχιστη τριετία – είναι πλήρως δεσμευτικός. Η καταγγελία για ιδιοκατοίκηση έχει καταργηθεί από το 1994 και η τριετής προστασία αποτελεί θεμελιώδη κανόνα της ισχύουσας νομοθεσίας.