Η ΑΑΔΕ επικαιροποίησε τον οδηγό λειτουργίας για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενόψει της εφαρμογής νέων αυστηρότερων κανόνων από την 1η Οκτωβρίου. Στόχος είναι η πλήρης συμμόρφωση ιδιοκτητών και διαχειριστών ακινήτων με το ισχύον πλαίσιο, αλλά και η σαφής διάκριση μεταξύ βραχυχρόνιας, μακροχρόνιας μίσθωσης και τουριστικών καταλυμάτων.
Ορισμός και διάρκεια μισθώσεων
Από 1η Ιανουαρίου 2024, βραχυχρόνια θεωρείται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση διάρκειας έως 59 ημερών, εφόσον το ακίνητο εκμισθώνεται επιπλωμένο και δεν παρέχονται υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Για μισθώσεις άνω των 60 ημερών απαιτείται Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης. Αντίθετα, όταν παρέχονται επιπλέον υπηρεσίες, το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και χρειάζεται έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην ΑΑΔΕ.
Εγγραφές και Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ)
Τα ακίνητα των 1ου, 2ου και 3ου Δημοτικών Διαμερισμάτων του Δήμου Αθηναίων μπορούν να λάβουν νέο ΑΜΑ, υπό την προϋπόθεση ότι είχαν ήδη εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής έως 31 Δεκεμβρίου 2024. Η διαδικασία επανεγγραφής ή αλλαγής αφορά περιπτώσεις νέας μίσθωσης, αλλαγής διαχειριστή, μεταβίβασης ή κληρονομικής διαδοχής. Σε κάθε περίπτωση, νέος ιδιοκτήτης ή διαχειριστής οφείλει να εγγράψει εκ νέου το ακίνητο και να αποκτήσει νέο ΑΜΑ.
Παράδειγμα επαναμίσθωσης
Εάν μια μίσθωση 51 ημερών παραταθεί με νέα συμφωνία για 13 ημέρες, η δεύτερη μίσθωση εξετάζεται αυτοτελώς και θεωρείται επίσης βραχυχρόνια, ακόμα κι αν το σύνολο ξεπερνά τις 60 ημέρες.
Φορολογική αντιμετώπιση
Φυσικό πρόσωπο που εκμισθώνει έως δύο ακίνητα χωρίς παροχή άλλων υπηρεσιών αποκτά εισόδημα από ακίνητη περιουσία και απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ. Αντίθετα, όταν εκμισθώνονται τρία ακίνητα και άνω ή όταν πρόκειται για νομικά πρόσωπα, εφαρμόζεται ΦΠΑ 13% σε όλες τις μισθώσεις. Ο υπολογισμός γίνεται βάσει των ΑΜΑ που διαθέτει το φυσικό πρόσωπο, με εξαιρέσεις για περιπτώσεις ενιαίων χώρων.
Διαχειριστές και υποχρεώσεις αλλοδαπών
Ο ψιλός κύριος δεν μπορεί να είναι διαχειριστής ακινήτου, παρά μόνο ως υπεκμισθωτής. Κάθε αλλοδαπός με εμπράγματο δικαίωμα στην Ελλάδα οφείλει να αποκτήσει ελληνικό ΑΦΜ για όλες τις συναλλαγές και τις φορολογικές του υποχρεώσεις.
Ακυρώσεις κρατήσεων
Σε περίπτωση ακύρωσης με ήδη καταχωρημένη Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής, απαιτείται τροποποιητική δήλωση. Αν δεν έχει καταχωρηθεί αρχική δήλωση, τότε υποβάλλεται εντός της 20ής ημέρας του επόμενου μήνα από την ακύρωση, μόνο εφόσον προβλέπεται καταβολή ποσού βάσει πολιτικής ακύρωσης.
Ο ανανεωμένος οδηγός της ΑΑΔΕ καθιστά σαφές ότι η συμμόρφωση με το νέο πλαίσιο αποτελεί υποχρέωση για όλους, με στόχο τη διαφάνεια και την ομαλή λειτουργία της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων.