Η νομοθεσία που διέπει την οριζόντια ιδιοκτησία καθορίζει με σαφήνεια τον τρόπο κατανομής των κοινοχρήστων δαπανών στις πολυκατοικίες. Οι βασικές προβλέψεις περιλαμβάνονται στον Νόμο 3741/1929 και το Προεδρικό Διάταγμα της 27ης Σεπτεμβρίου – 7ης Νοεμβρίου 1985, τα οποία αποτελούν το θεσμικό πλαίσιο για τη λειτουργία και τη διαχείριση των πολυκατοικιών. Ωστόσο, στην πράξη εξακολουθούν να υπάρχουν ερωτήματα σχετικά με το ποιος επιβαρύνεται με τα κοινόχρηστα: ο ιδιοκτήτης ή ο ενοικιαστής.
Τι ισχύει στην πράξη
Σύμφωνα με την ισχύουσα πρακτική, οι έκτακτες δαπάνες, όπως επισκευές, αντικαταστάσεις εξοπλισμού ή ανακαινίσεις, βαρύνουν αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος.
Αντίθετα, οι τακτικές δαπάνες που σχετίζονται με τη συντήρηση και λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων –όπως καθαριότητα, φωτισμός, λειτουργία ανελκυστήρα ή κατανάλωση κοινόχρηστου ρεύματος– αποτελούν ευθύνη του ενοικιαστή.
Ο διαχειριστής υπολογίζει τα κοινόχρηστα με βάση τα ποσοστά συμμετοχής που αναφέρονται στον πίνακα οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αν το ποσό περιλαμβάνει δαπάνες που αφορούν αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη, αυτές αφαιρούνται από το επόμενο ενοίκιο.
Ακόμη και όταν ένα διαμέρισμα παραμένει κενό ή δεν χρησιμοποιεί τη θέρμανση, η υποχρέωση συμμετοχής στις δαπάνες δεν αίρεται. Οι συντελεστές κατανομής που ορίζονται από τη μελέτη θέρμανσης του κτηρίου παραμένουν σε ισχύ.
Έκτακτες εργασίες και αποφάσεις
Για μη προγραμματισμένες εργασίες, όπως το βάψιμο του κλιμακοστασίου ή η αντικατάσταση συστημάτων, απαιτείται ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών, εκτός αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει διαφορετική διαδικασία λήψης αποφάσεων.
Σε περίπτωση μη πληρωμής κοινοχρήστων
- Αν ο ενοικιαστής δεν καταβάλει τα κοινόχρηστα, την ευθύνη φέρει ο ιδιοκτήτης, ο οποίος υποχρεούται να καλύψει τα ποσά.
- Αν ο ιδιοκτήτης δεν εξοφλήσει τη δική του συμμετοχή, τα χρήματα διεκδικούνται δικαστικά από τη διαχείριση της πολυκατοικίας.
Υποχρεωτική συμμετοχή όλων
Η ισχύουσα νομοθεσία είναι σαφής: η πληρωμή των κοινοχρήστων είναι υποχρεωτική για όλους τους συνιδιοκτήτες, ανεξάρτητα από το αν το διαμέρισμα κατοικείται ή όχι. Η σωστή κατανομή και τακτική καταβολή των δαπανών αποτελεί θεμελιώδη προϋπόθεση για την εύρυθμη λειτουργία και τη συνύπαρξη μέσα σε κάθε πολυκατοικία.
